등기부등본 보는 법 — 계약 전에 딱 세 곳만 확인해요

처음 등기부등본을 받으면 글자가 빽빽해서 어디를 봐야 할지 막막해요. 그런데 전월세 계약을 앞두고 확인할 곳은 사실상 세 군데예요. 나머지는 지금 당장 몰라도 되는 내용이라, 그 세 곳만 알면 부동산에 앉아서도 서류를 넘겨볼 수 있습니다.

먼저 결론부터 볼게요. 표제부에서 이 집이 무엇인지, 갑구에서 누구 것인지, 을구에서 이 집에 걸려 있는 빚이 있는지를 봐요. 순서대로 하나씩 짚어 볼게요.

0. 서류부터 직접 떼요

가장 먼저 할 일은 남이 보여 주는 서류를 보는 게 아니라 내가 직접 떼는 거예요. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만 알면 누구나 열람할 수 있어요. 소액의 열람 수수료가 들고, 회원가입 없이도 가능해요.

직접 떼는 이유는 두 가지예요. 하나는 발급 날짜를 내가 확인할 수 있다는 것, 다른 하나는 계약 당일에 다시 한 번 뗄 수 있다는 거예요. 며칠 사이에도 내용이 바뀔 수 있어서, 계약서에 서명하는 날 아침에 한 번 더 보는 게 좋습니다.

1. 표제부 — 이 집이 무엇인가요

맨 앞에 나오는 부분이에요. 주소, 면적, 그리고 건물의 용도가 적혀 있어요.

여기서 확인할 건 두 가지예요. 첫째, 내가 보러 간 집의 주소와 동·호수가 정확히 같은지. 특히 다가구·다세대 주택에서는 실제로 쓰는 호수와 서류상 호수가 다른 경우가 있어요. 둘째, 건물 용도가 주거용인지예요.

용도를 보는 이유는 주택임대차보호법이 적용되는지가 여기서 갈리기 때문이에요. 근린생활시설(흔히 상가로 등록된 곳)에 사실상 주거로 들어가는 경우가 있는데, 그러면 세입자를 보호하는 장치들이 그대로 적용되지 않을 수 있어요. 애매하면 계약 전에 공인중개사에게 서류상 용도를 물어보시면 됩니다.

2. 갑구 — 누구 것인가요

갑구에는 소유권에 관한 내용이 시간 순서대로 쌓여요. 지금 소유자가 누구인지는 맨 마지막 줄을 보면 알 수 있어요.

확인할 건 간단해요. 갑구의 현재 소유자 이름과, 계약서에 서명하는 사람의 신분증 이름이 같은지요. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 함께 확인하고, 집주인 본인과 통화도 한 번 해 보는 게 좋아요.

갑구에 압류, 가압류, 경매개시결정 같은 말이 적혀 있으면 그 집은 지금 다툼이 있는 상태예요. 이런 표시가 보이면 계약을 서두르지 말고 전문가에게 먼저 물어보세요. 무슨 뜻인지 모르는 단어가 적혀 있다면, 그게 바로 물어봐야 한다는 신호입니다.

3. 을구 — 이 집에 걸린 빚이 있나요

을구에는 소유권 외의 권리가 적혀요. 실제로 많이 보게 되는 건 근저당권이에요. 집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록이에요.

근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니에요. 다만 순서는 알아 두면 좋아요. 집이 경매로 넘어가면 앞선 순위의 권리부터 돈을 가져가고, 내 보증금은 그다음이에요. 그래서 보게 되는 건 두 가지예요. 채권최고액이 얼마인지, 그리고 그 금액과 내 보증금을 합쳤을 때 집값에 견줘 어느 정도인지요.

이 계산이 감이 안 잡히면 아래 도구가 대신 기준선을 잡아 줘요. 을구가 아예 비어 있다면(근저당 기록이 없다면) 그건 좋은 신호예요.

4. 세 곳을 다 봤는데 여전히 헷갈릴 때

등기부등본에는 지금 유효한 내용과 이미 지워진 내용이 섞여 있어요. 말소된 항목에는 줄이 그어져 있는데, 인쇄본에서는 눈에 잘 안 들어와요. 열람할 때 말소된 사항을 빼고 보는 선택지가 있으니, 처음이라면 그렇게 뽑아 두면 훨씬 깔끔해요.

또 하나, 등기부등본에 안 나오는 것도 있어요. 예를 들어 나보다 먼저 들어와 살고 있는 다른 세입자의 보증금은 등기부등본만 봐서는 알 수 없어요. 다가구 주택이라면 집주인이나 중개사에게 선순위 보증금 현황을 물어보고, 답을 계약서에 적어 두는 방법도 있어요.

모르는 항목이 나왔을 때 가장 좋은 대응은 그 자리에서 아는 척하지 않는 거예요. 공인중개사에게 물어보고, 그래도 애매하면 대한법률구조공단이나 주택도시보증공사 같은 곳의 상담 창구를 이용할 수 있어요. 계약서에 서명하는 날짜를 하루 미루는 건 대개 가능한 일입니다.

5. 서류를 본 다음에 할 일

등기부등본은 계약 전 확인의 시작이지 끝이 아니에요. 계약 후에는 전입신고와 확정일자가 남아 있어요. 잔금 치르는 날에 맞춰 처리하는 게 일반적이고, 무엇을 어느 순서로 하는지는 미리 알아 두면 그날 덜 헤매게 돼요. 절차와 서류는 정부24와 대법원 인터넷등기소 안내에서 지금 기준을 확인하시면 됩니다.

오픈마이크 무료 도구 '전월세 계약 안전진단'은 계약 전 확인, 계약 당일, 입주 후까지 확인할 항목을 순서대로 짚어 줘요. 등기부등본에서 볼 것도 그 안에 들어 있어요. 로그인 없이 바로 쓸 수 있고, 체크한 내용은 서버로 보내지 않아요. 부동산에 가기 전날 밤에 한 번 훑고 가면 딱 좋습니다.

인쇄해서 들고 가고 싶다면 무료 자료실에 '전월세 계약 전 확인표'가 있어요. 집을 보는 날, 서류를 떼는 날, 계약서를 쓰는 날, 잔금 치르는 날 네 번으로 나눠 놓은 한 장짜리 표입니다.

오늘 하나만 한다면

지금 살고 있는 집이든, 보러 갈 집이든 주소 하나로 등기부등본을 한 번 떼 보세요. 실제로 눈으로 보면 세 부분이 어디 있는지 금방 감이 와요. 처음 보는 서류를 계약하는 자리에서 처음 보지 않는 것, 그게 이 글의 전부입니다.

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